Huis blijft duur

Ruim 25.300 woningen staan te koop, meldde makelaarsvereniging NVM onlangs. Dat is 42% meer dan in het tweede kwartaal van vorig jaar. Het lijkt alsof de oververhitte huizenmarkt wat afkoelt, maar schijn bedriegt. De gemiddelde verkoopprijs van een bestaande woning bedraagt nu zelfs € 448.000. Komt de doorgedraaide woningmarkt ooit tot rust?

Een koper kan momenteel uit 2,1 woningen kiezen en heeft dus iets meer lucht dan een aantal maanden geleden. Het aanbod groeit omdat meer huiseigenaren de beslissing nemen om hun woning eerder te verkopen. De oplopende hypotheekrente en de stijgende energieprijzen zijn daarbij de drijvende krachten. Daarnaast brengt de oorlog in Oekraïne de nodige onzekerheid met zich mee. Al met al vrezen verkopers dat potentiële huizenkopers hun aankoop gaan uitstellen.

Hypotheekrente stijgt
Het ziet er ook niet naar uit dat de hypotheekrente snel zal dalen. Als gevolg van de renteverhogingen door de Europese Centrale Bank, gaan de rentes voor hypotheken met een korte rentevastperiode omhoog, zo stelt ABN Amro. De bank verwacht dat de rentes voor hypotheken met een langere rentevastperiode eveneens stijgen. De 10-jaars staatsrente -waarmee de hypotheekrente in de pas loopt- zou de komende maanden richting 2,5% aan. Aan het begin van dit jaar stond deze rente nog op 0%. Eind volgend jaar daalt de 10-jaarstaatsrente iets onder invloed van een afzwakkende economische groei naar 1,75% aldus ABN Amro.

Mismatch
Het ruimere woningaanbod heeft ook te maken met een mismatch in de nieuwbouwmarkt. Er wordt structureel te weinig gebouwd, een aantal grote projecten ligt stil vanwege hoge bouwkosten en wat er dan wordt opgeleverd sluit niet altijd goed aan bij de vraag. De NVM constateert dat er relatief veel appartementen verrijzen, terwijl de Nederlander vooral om woonhuizen schreeuwt. Makelaars verkochten in het tweede kwartaal nog geen 5.000 nieuwbouwwoningen en bouwkavels, het laagste aantal sinds 2014. De prijs van nieuwbouw blijft ook hoog. Gemiddeld kost een nieuw huis nu € 483.000. Dat is alweer 12,2% meer in vergelijking met het tweede kwartaal in 2021.

Gekte neemt wat af
De aanhoudend hoge prijzen van woningen bieden weinig hoop op een veranderende woningmarkt. Starters hebben nu nog minder kans een huis of appartement te vinden. Toch stellen de makelaars dat de ‘absolute gekte’ wat afneemt. Er komen minder kijkers op bezichtigingen af en potentiële kopers bieden minder extreem, al verschilt dat per regio. Maar van een echt kantelpunt is vooralsnog geen sprake. In het tweede kwartaal ging nog altijd 80% van de woningen boven de vraagprijs weg. Scheidend NVM-voorzitter Onno Hoes hamert op een bouwversnelling. ‘Maak procedures korter, bouw ook industrieel en denk in oplossingen in plaats van problemen.’

Aanbod groeit opnieuw
Wordt het woningaanbod nu nog groter in het komende kwartaal? Het ziet er wel naar uit. Zo wijst ABN Amro op lagere toegestane leenbedragen, een gevolg van de stijgende hypotheekrente, en hogere maandlasten van huishoudens. De woningnood is hoog, maar meer mensen blijven zitten waar ze zitten. De bank verwacht dat het aantal transacties op de woningmarkt dit jaar met 17,5% en volgend jaar met 2,5% afneemt.